Conditions d'accès: dispositions légales

La société (l'acquéreur) s'engage à respecter elle-même (lui-même) et/ou à faire respecter par ses acquéreurs ou locataires les "conditions d'accès" qui sont imposées à la SDRB par les chapitre I et II de l'arrêté du Gouvernement du 1er juin 2006 (Moniteur belge 5 juillet 2006), intégralement transcrits ci-dessous.

CHAPITRE Ier. - Dispositions générales
Article 1er.

Pour l'application du présent arrêté, il faut entendre par:

1. SDRB: la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale;

2. Le Gouvernement: le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale;

3. Le Ministre: le Ministre qui a la rénovation urbaine dans ses attributions;

4. L'Ordonnance: l'ordonnance du 20 mai 1999 relative à la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale;

5. La surface des logements est calculée par m² habitable:

- pour les parties de logement sous plafonds horizontaux, la surface habitable est calculée entre le nu extérieur des murs de façade et l'axe des murs mitoyens (y compris pour le mur mitoyen entre les parties communes et privatives, gaines et trémies techniques incluses);

- pour les parties de logement sous combles, la surface prise en considération est la partie dont la hauteur, comprise entre le sol fini et l'habillage intérieur du toit, dépasse 1,20 m pour les toitures dont l'inclinaison est supérieure ou égale à 45° et 1,50 m pour les toitures dont l'inclinaison est inférieure à 45°;

6. Acquéreurs investisseurs: les personnes morales ainsi que les personnes physiques qui déclarent ne pas vouloir occuper elles-mêmes le(s) logement(s) acquis et qui ne doivent donc pas remplir les conditions prévues pour les acquéreurs occupants. Les acquéreurs investisseurs peuvent acquérir en pleine propriété, nue propriété ou usufruit. Ils doivent s'engager à louer les logements (ou à les faire occuper) dans des conditions précises;

7. Acquéreurs occupants: la ou les personnes physiques, mariées ou cohabitantes, qui, au moment de l'achat d'un logement, en pleine propriété ou en usufruit, répondent à certaines conditions et s'engagent à l'occuper en totalité à titre de résidence principale. Même si l'acquisition est propre à un seul des conjoints ou des cohabitants, les conditions doivent être remplies par les deux conjoints ou cohabitants dans la mesure précisée à l'article 4, § 1er. Est considéré comme acquéreur occupant « isolé » l'acquéreur qui n'est pas marié ou cohabitant et qui n'a pas d'enfant à charge;

8. Prix de vente: le prix de vente s'entend hors TVA, hors éventuels droits d'enregistrement et hors frais d'acte, sauf précision contraire;

9. Gros oeuvre fermé: le gros oeuvre fermé comprend les maçonneries et toiture réalisées et la pose des châssis;

10. Loft: logement à locaux habitables non différenciés vendu à l'état de gros oeuvre fermé, avec arrivées et évacuations en attente pour les équipements (eau, gaz, électricité, chauffage...) dans un immeuble où seules les parties communes doivent être livrées parachevées. L'acquéreur aménage lui-même les locaux privatifs dans des délais prédéterminés;

11. Année de référence:

- antépénultième année précédant la date de signature du compromis de vente (ou du bail), lorsque celle-ci se situe dans les six premiers mois de l'année civile;

- pénultième année précédant la date de signature du compromis de vente (ou du bail), lorsque celle-ci se situe dans les six derniers mois de l'année civile.

Art. 2.

§ 1^er. Dans la limite des crédits prévus à cette fin au budget régional, le Gouvernement octroie, aux conditions et selon les modalités fixées par le présent arrêté, des subsides à la SDRB pour la réalisation de sa mission de rénovation urbaine et, spécialement, pour la production de logements parachevés/aménagés, en vue de leur vente à un prix ne pouvant excéder 1.000 euros/m² habitable, ou en vue de leur location.
Toutefois, ce prix plafond peut également être un prix moyen au sein d'un même projet où le prix de vente pourra varier entre un montant minimum de 800 euros/m² habitable et un montant maximum de 1.200 euros/m² habitable.
Le Gouvernement peut, sur proposition spécialement motivée du conseil d'administration de la SDRB, augmenter jusqu'à 1.200 euros/m² habitable le prix de vente des logements dans un même projet.
Le prix est fixé lorsque le conseil d'administration adopte le plan financier d'un projet, sous réserve de l'approbation du Gouvernement comme prévu à l'article 13.

§ 2. Dans la limite des crédits prévus à cette fin au budget régional, le Gouvernement octroie également des subsides à la SDRB pour la production de lofts, en vue de leur vente à un prix ne pouvant excéder 800 euros/m² habitable ou en vue de leur location.

§ 3. Les logements doivent être produits préférentiellement dans les espaces de développement renforcé du logement et de la rénovation, tels que décrits au plan n° 3 annexé à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 septembre 2002 arrêtant le Plan Régional de Développement.

§ 4. Le prix de vente des parkings (boxes ou emplacements), jardins et terrasses est déterminé par le conseil d'administration de la SDRB, opération par opération. Les parkings sont soumis aux mêmes règles que les logements en ce qui concerne le droit de préemption de la SDRB, le prix de revente et le loyer autorisé.

§ 5. Le loyer mensuel de base (ou indemnité mensuelle), indexable, ne peut pas dépasser un douzième d'un revenu locatif annuel brut correspondant à 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d'acte, TVA et enregistrement inclus).

§ 6. La SDRB tient un registre chronologique des candidats acquéreurs. La priorité d'accès est accordée aux candidats le plus anciennement inscrits selon des modalités déterminées par le conseil d'administration de la SDRB et dans le respect de l'article 3, § 1er.

§ 7. Les acquéreurs occupants « isolés » ne bénéficient pas d'une priorité pour l'acquisition d'une maison ou d'un appartement de plus de deux chambres. Toutefois, à l'issue du délai de 6 mois dont question à l'article suivant, ils ont priorité sur les acquéreurs investisseurs.

CHAPITRE II. - Conditions d'accès
Conditions à remplir par les acquéreurs investisseurs
Art. 3.

§ 1^er. La SDRB n'est pas autorisée à vendre des logements à des acquéreurs investisseurs si la commercialisation n'a pas été ouverte pendant six mois aux acquéreurs occupants.
Cette règle s'applique également en cas d'acquisition conjointe par un nu propriétaire et un usufruitier, le nu propriétaire étant considéré comme un acquéreur investisseur.

§ 2. Quand la SDRB vend des logements à des acquéreurs investisseurs, elle est tenue d'exiger de ces acquéreurs qu'ils prennent l'engagement, pendant un délai de 10 ans, de louer (ou faire occuper) ces logements à des locataires (ou par des occupants) répondant aux conditions prévues à l'article 6 ou de les revendre conformément aux dispositions du présent article et de l'article suivant s'il s'agit d'acquéreurs occupants. Les acquéreurs investisseurs ne peuvent pas postérieurement à leur acquisition et durant le délai de 10 ans précité occuper eux-mêmes le logement acquis, sauf lorsqu'ils en font la demande écrite à la SDRB et qu'à ce moment ils répondent aux conditions de l'article 4, compte non tenu de la propriété du logement précité. Lorsqu'un acquéreur occupant obtient de la SDRB l'autorisation de mettre son logement en location (ou de le faire occuper), il est lui-même considéré comme acquéreur investisseur et soumis aux mêmes règles.

§ 3. Pendant le même délai de 10 ans, la SDRB doit exiger des acquéreurs investisseurs des logements dont question à l'article 2, § 1er, qu'ils s'engagent à respecter les conditions suivantes:

1. les acquéreurs ne pourront exiger de leurs locataires (ou occupants) un loyer mensuel (ou une indemnité mensuelle) (charges non comprises) qui dépasse un douzième d'un revenu locatif annuel brut, correspondant à 6,5 % du prix de vente subsidié (frais d'acte, TVA et enregistrement inclus) du logement concerné et indexé à partir de la date du premier acte authentique de vente;

2. les acquéreurs ne pourront pas revendre le(s) logement(s) précité(s) à un prix supérieur au prix consenti par la SDRB (frais d'acte, TVA et enregistrement inclus, sauf ce qui peut être récupéré en vertu de la réglementation fiscale), conformément à l'article 2, § 1er, majoré des intérêts au taux de dépôt de la Banque centrale européenne calculés depuis la date du premier acte authentique de vente jusqu'au nouvel acte. Préalablement, ils doivent annoncer la mise en vente à la S.D.R.B qui la publiera sur son site internet durant un délai de 30 jours ouvrables prenant cours le lendemain du jour de réception de l'annonce. En cas d'aliénation, la SDRB dispose d'un droit de préemption.
A cet effet, le notaire notifie à la SDRB copie du compromis de vente établi sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption. La notification vaut offre de vente. La SDRB dispose de 60 jours ouvrables pour accepter l'offre au prix mentionné dans le compromis et limité comme précisé à l'alinéa précédent.

§ 4. Pendant le même délai de 10 ans, la SDRB doit exiger des acquéreurs investisseurs des logements dont question à l'article 2, § 2, qu'ils s'engagent à respecter les conditions suivantes:

1. les acquéreurs de lofts ne seront autorisés à les mettre en location (ou les faire occuper) qu'après y avoir exécuté ou fait exécuter tous les travaux nécessaires à leur habitabilité qui sera constatée par la SDRB Ils ne pourront exiger de leurs locataires (ou occupants) un loyer mensuel (ou une indemnité mensuelle) (charges non comprises) qui dépasse un douzième d'un revenu locatif annuel brut, correspondant à 6,5 du prix de vente subsidié (frais d'acte, TVA et enregistrement inclus) du logement concerné, augmenté du montant des factures d'aménagement, plafonné à 200 euros par m² habitable, et indexé à partir de la date du constat d'habitabilité.

2. les acquéreurs ne pourront pas revendre les lofts à un prix supérieur au prix consenti par la SDRB (frais d'acte, TVA et enregistrement inclus, sauf ce qui peut être récupéré en vertu de la réglementation fiscale) conformément à l'article 2, § 2, augmenté du montant des factures d'aménagement plafonné à 200 euros par m² habitable et majoré des intérêts au taux de dépôt de la Banque centrale européenne calculés depuis la date du constat d'habitabilité jusqu'à l'acte de revente. Préalablement, ils doivent annoncer la mise en vente à la S.D.R.B qui la publiera sur son site internet durant un délai de 30 jours ouvrables prenant cours le lendemain du jour de réception de l'annonce. En cas d'aliénation, la SDRB dispose d'un droit de préemption.
A cet effet, le notaire notifie à la SDRB copie du compromis de vente établi sous condition suspensive du non-exercice du droit de préemption. La notification vaut offre de vente. La SDRB dispose de 60 jours ouvrables pour accepter l'offre au prix mentionné dans le compromis et limité comme précisé à l'alinéa précédent.

Conditions à remplir par les acquéreurs occupants
Art. 4.

§ 1^er. La SDRB ne peut vendre un logement qu'aux acquéreurs occupants qui certifieront sur l'honneur remplir intégralement les conditions reprises ci-dessous et qui en apporteront les preuves justificatives nécessaires. Un couple ne peut acquérir qu'un seul logement, en tant qu'acquéreur occupant.
La remise d'une attestation de l'enregistrement et d'une copie de l'avertissement-extrait de rôle conformes respectivement aux points 2°, 3° et 4° ci-dessous ainsi que d'une composition de ménage au plus tard 30 jours après la signature du compromis constitue une condition suspensive de la vente.
Si les acquéreurs se trouvent dans l'impossibilité dûment justifiée d'obtenir l'avertissement-extrait de rôle requis ou une attestation fiscale, la SDRB est autorisée à accepter des preuves alternatives des revenus.
Ne peuvent acquérir un logement en pleine propriété ou en usufruit que les acquéreurs occupants qui:

1° sont âgés de 18 ans à la date de l'achat;

2° ne sont pas, à la date de l'achat, propriétaires ou usufruitiers, seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec qui ils cohabitent, de biens immobiliers en Belgique affectés au logement et dont le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 euros;

3° sont soumis à l'impôt des personnes physiques en Belgique;

4° n'ont pas bénéficié, seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec qui ils cohabitent, pour l'année de référence, d'un revenu imposable globalement supérieur à 48.734,77 euros, majoré de 4.548,11 euros pour la première personne à charge et de 2,274,57 euros pour chaque personne à charge à partir de la deuxième; pour la détermination de ce revenu, il ne sera tenu compte que de la moitié du revenu imposable globalement du conjoint ou du cohabitant qui a le revenu imposable globalement le moins élevé;

5° s'engagent à fixer leur résidence principale dans les lieux achetés dans les six mois de la prise de cours du délai de 10 ans dont question à l'article 5 et à y résider durant ce même délai, ou à les revendre selon les modalités fixées au point 6° du présent article;

6° s'engagent, en cas de revente projetée du bien durant le délai de 10 ans, à respecter les formalités et le prix prévus soit par l'article 3, § 3, 2, soit par l'article 3, § 4, 2, et, pour autant que la SDRB n'ait pas exercé son droit de préemption, à revendre ce bien à un acquéreur investisseur ou à un acquéreur occupant dans les conditions de l'article 3, § 2, ou du présent article.

Les montants indiqués au point 4° ci-dessus sont rattachés à l'indice des prix à la consommation publié pour le mois de décembre 2004 (115,56 - base 1996 = 100); ils sont adaptés chaque année au mois de janvier sur la base de l'indice des prix à la consommation du mois de décembre précédant l'adaptation.

§ 2. Pour autant qu'ils aient effectivement occupé leur logement durant un délai minimum de 36 mois, la SDRB peut autoriser les acquéreurs occupants qui en font la demande écrite et motivée à mettre le logement acquis en location (ou le faire occuper) avant l'expiration du délai de 10 ans, moyennant annonce de la mise en location à la SDRB qui la publiera sur son site internet durant un délai de 30 jours ouvrables prenant cours le lendemain du jour de réception de l'annonce. Ils devront respecter les mêmes conditions que celles indiquées à l'article 3, § 3, 1, et § 4, 1, et à l'article 6. Le conseil d'administration de la SDRB fixera les conditions d'application de cette disposition.

§ 3. A défaut pour la SDRB d'avoir trouvé des acquéreurs en nombre suffisant dans les 6 mois qui suivent la date du constat de fermeture du gros oeuvre, le revenu visé au § 1er, 4e alinéa, 4°, peut être majoré de 2.479 euros par le Gouvernement sur proposition spécialement motivée du conseil d'administration de la SDRB Au terme d'une nouvelle période de 3 mois et toujours à défaut d'avoir trouvé les candidats en nombre suffisant, une nouvelle majoration de 1.239 euros pourra être autorisée par le Gouvernement sur proposition spécialement motivée du conseil d'administration de la SDRB Cette majoration peut être renouvelée suivant les mêmes modalités, jusqu'à épuisement du stock de logements.

§ 4. Le conseil d'administration de la SDRB peut octroyer une dérogation temporaire quant à la condition figurant ci-dessus au § 1er, 4e alinéa, 2°, pour une partie des logements d'un projet ne dépassant pas 10 % de l'ensemble des logements. L'acte authentique de revente par l'acquéreur du bien qu'il possède et dont le revenu cadastral non indexé dépasse 745 euros devra intervenir dans les 6 mois de l'entrée en jouissance du logement subventionné.

Délai de 10 ans
Art. 5.

§ 1^er. Le délai de 10 ans mentionné aux articles 3, 4, 7, 8 et 9 prend cours au moment de la signature de l'acte authentique de vente d'un logement par la SDRB, quand il s'agit de logements dont question à l'article 2, § 1er, qui ont fait l'objet de la réception provisoire.
En cas de vente de ces logements sur plan ou en construction, le délai de 10 ans prend cours à la date de la réception provisoire des parties privatives du logement concerné (remise des clés).

§ 2. En ce qui concerne les lofts, le délai de 10 ans prend cours au constat d'habitabilité.

§ 3. En cas de revente d'un logement durant le délai de 10 ans, le nouvel acquéreur n'est tenu de respecter les conditions que durant le temps d'expiration de ce délai.

Conditions à remplir par les locataires
Art. 6.

§ 1^er. La SDRB est tenue de louer les logements uniquement à des locataires qui certifieront sur l'honneur remplir intégralement les conditions reprises ci-dessous et qui apporteront les preuves justificatives nécessaires. Ne peuvent louer un logement que les personnes qui:

1° sont âgées de 18 ans;

2° ne sont pas, à la date de la location, propriétaires ou usufruitiers, seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec qui ils cohabitent, de biens immobiliers, situés en Région de Bruxelles-Capitale et affectés au logement, dont le revenu cadastral non indexé est supérieur à 745 euros,

3° sont soumises à l'impôt des personnes physiques en Belgique;

4° n'ont pas bénéficié pour l'année de référence d'un revenu imposable globalement supérieur à 48.734,77 euros, majoré de 4.548,11 euros pour la première personne à charge et de 2.274,57 euros pour chaque personne à charge à partir de la deuxième; ces montants sont indexés sur la base de l'indice des prix à la consommation publié pour le mois de décembre 2004;

5° s'engagent à fixer leur résidence principale dans les lieux loués dans le mois de l'entrée en vigueur de leur bail et à y résider.
Les montants indiqués ci-dessus sont rattachés à l'indice des prix à la consommation publié pour le mois de décembre 2004 (115,56 - base 1996 = 100); ils sont adaptés chaque année au mois de janvier sur la base de l'indice des prix à la consommation du mois de décembre précédant l'adaptation.

§ 2. Si la SDRB concédait sur un logement un droit d'usufruit ou d'occupation sous quelque forme que ce soit, l'occupant devrait répondre aux conditions imposées au locataire par le paragraphe 1er.

Contrôle du respect des conditions d'accès
Art. 7.

§ 1^er. La Région de Bruxelles-Capitale ayant financé le subside sur le prix d'achat des logements, la SDRB devra insérer dans les contrats de vente une clause en vertu de laquelle tout acheteur est redevable à la Région de Bruxelles-Capitale du remboursement d'une somme équivalente au subside affecté à son logement, augmenté des intérêts au taux légal, calculé depuis la passation de l'acte authentique de vente, au cas où, avant l'expiration du délai de 10 ans:

1° il ne respecte pas son engagement de fixer sa résidence principale dans le logement acquis;

2° il vend ce(s) logement(s) à des acquéreurs qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'article 4 ou le(s) loue à des locataires (ou les fait occuper par des occupants) qui ne remplissent pas les conditions prévues à l'article 6;

3° il ne respecte pas les conditions de prix de vente ou de location prévus à l'article 3, § 3 et § 4.;

4° il ne respecte pas l'obligation de mettre en location (ou de faire occuper) le logement prévue à l'article 3, § 2.

§ 2. L'acquéreur visé à l'article 4, § 4, sera tenu d'un remboursement calculé de la façon prévue au § 1er s'il n'a pas revendu dans le délai prescrit le bien qu'il possédait antérieurement.

Art. 8.

Durant le délai de 10 ans, les conditions énoncées aux chapitres I et II du présent arrêté doivent, selon le cas, figurer dans tous les compromis de vente, les actes authentiques ou les contrats de location (ou d'occupation) concernant un logement subsidié. Ces conditions s'appliquent aux propriétaires successifs et à leurs éventuels locataires (ou occupants), sans préjudice de l'application de l'article 4, § 4.

Les stipulations figurant dans les actes précités sont opposables à tout créancier privilégié ou hypothécaire. En cas de vente publique, les conditions précitées devront également figurer dans le cahier des charges de la vente publique.

Art. 9.

La SDRB doit exiger de ses acquéreurs, dans le compromis ou dans l'acte authentique de vente, qu'ils s'engagent à respecter les conditions suivantes:

§ 1^er. En cas de revente

Tout acquéreur est tenu d'annoncer à la SDRB la mise en vente d'un logement subsidié qui interviendrait avant la fin du délai de 10 ans prédéfini afin de permettre à la SDRB de publier cette annonce sur son site internet durant un délai de 30 jours ouvrables prenant cours le lendemain du jour de réception de l'annonce. L'acquéreur est aussi tenu d'inviter son notaire à notifier à la SDRB le projet d'acte de vente.

§ 2. Dans le chef de l'acquéreur occupant

Au plus tard 30 jours après la signature du compromis de vente, l'acquéreur occupant est tenu de remettre à la SDRB une copie de son avertissement-extrait de rôle, une attestation de l'enregistrement et une composition de ménage, sous réserve de ce qui est prévu à l'article 4, § 1er, al. 3.
L'acquéreur occupant est tenu de remettre à la SDRB un certificat d'inscription au registre de la population ou des étrangers dans les 6 mois du point de départ du délai de 10 ans précité ou, en cas de revente, dans les 6 mois du nouvel acte authentique. Cette obligation se renouvelle d'année en année, à la demande de la SDRB
L'acquéreur occupant qui aura obtenu l'accord de la SDRB pour mettre son logement en location (ou pour le faire occuper) conformément à l'article 4, § 2, est tenu de se conformer aux obligations énoncées au § 3 ci-dessous.

§ 3. Dans le chef de l'acquéreur investisseur

L'acquéreur investisseur est tenu d'exiger de l'occupant du logement une copie de l'avertissement-extrait de rôle de ce dernier et une composition de ménage pour le jour de la signature du bail (ou de la convention d'occupation). Dans le mois de la signature, il est tenu d'envoyer à la SDRB ces documents ainsi qu'une copie, après enregistrement, du bail, de la convention d'occupation ou de l'acte authentique.
L'acquéreur investisseur est tenu d'exiger de l'occupant du logement que celui-ci transmette à la SDRB un certificat d'inscription au registre de la population ou des étrangers dans les 30 jours de la prise de cours du bail (ou de la convention d'occupation). Cette obligation se renouvellera annuellement à la demande de la SDRB
L'acquéreur investisseur est averti que la SDRB se réserve le droit de vérifier directement auprès des locataires (ou occupants) le respect du loyer maximum autorisé.